▌六、網路上看到的房子能不能請自己信任的仲介幫忙談價呢？ Ans：可以！這個叫指定開發，而且如果本案不是專簽，你信任的仲介未必要跟市場上銷售中業務配件，厲害一點的仲介會直接找屋主，這樣也不用擔心不知道底價，而讓你有買貴的狀況發生，而且你信得過他，仲介在整個買賣中，也會比較站你這邊。 ▌七、不知道仲介人厲不厲害，夠不夠專業？ Ans： 1. 專業度：假設如果買了房，確定是鄰房因素造成的滲漏水，仲介會怎麼協助？（請他提出實際的作法） 如果你的仲介回答會有半年的瑕疵擔保，就沒有後續的實際作為了！那小白可以跟你保證，出了滲漏水的問題，就別期望這個仲介會多盡心協助了，因為他根本不知道怎麼做。 2. 耐心度：想辦法問超過5個以上的問題，看服務你的仲介有無不耐煩的感覺，從這邊可以進一步判斷你的仲介有無耐心及好不好。 3. 行情力：買房了解行情很重要，可以先對你要買房的區域做點功課後，在考服務你的仲介看他對行情了不了解。 ▌八、買房找開發買會比較有利嗎？ Ans： 會分兩種仲況而有不同的答案： ◆假設這間是一般簽 1. 跟熟的人仲介買最好，如果是一般簽，請你熟識的仲介直接去找屋主就好，今天只要是配件，就算是熟的業務他的狀況與你一樣，還是存在資訊不對等的情況，所以直接找屋主最直接。 2. 若要配件，找銷售還是開發，我個人覺得沒有差別太大，撇開資訊不對等的狀況，找銷售服務費有可能不能談，找開發有機會談服務費，不過如果銷售是你熟識的業務，在整個交易過程中，他會比較靠你這邊，那如果你都沒有熟識的仲介可以配件的話，那直接找開發吧！ ◆假設這間是專簽 1. 專簽就沒辦法去找屋主買了！如果喜歡建議直接找開發比較OK，因為有機會可以談服務費，但如果遇到兩光的開發，很容易整個包起來，因為專簽的開發，多半會比較佔在屋主那邊，除非這件真的很難賣，不然開發多半不太會去跟屋主議價讓價格往下降。 2. 找有信任的仲介請他去配件，但就還是以機會跟仲介一起陷入資訊不對等的狀況，不過因為這個仲介你信得過，也相信他的專業，就算資訊不對等他也一定會站你這邊協助分析跟判斷給你作參考。 ▌九、貸款怕貸不到自己要的成數該怎麼辦？ Ans：多數人都知道買房下斡旋要加附加條款「買房需房貸達成交價8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約」，但有些仲介在寫斡旋單的時候，不一定會寫這麼完整，可能只有寫「買房需房貸達成交價8成，若無則無條件解約」，如果萬一貸款真的不足8成，買方很有可能會被要求使用信貸來補足貸款成數，所以在寫特約條款的時候一定要特別注意。 但實務上，多數買方要押這條特約條款，其實難度其實很高，主因是多數的仲介多半不願意讓買賣有意外的可能，避免做白工，所以小白認為比較OK的作法應該這麼做： 1. 1先確定底價是不是自己負擔的起的價格，可以的話再來進行第二階段。 2. 請仲介提供這間房子銀行的貸款評估，並詢問是否能協助評估承貸人的貸款條件，如果這個仲介這都做不到，那可以直接換一個了。 3. 詢問是否能先做評估後再下斡旋，多半是可以的，但這間如果很搶手，仲介未必願意要讓你這麼做，加上很搶手可能也輪不到你評估完就被別人買走了。 4. 評估結束確定貸款成數及利率後，下斡旋議價或是直接成交，通常做了這些如果還下一個很離譜的價格，那就太不上道了。 ▌十、為什麼仲介都不喜歡先給地址或給案件資料都要搞得很神祕這樣？ Ans：仲介在還沒確定你是買方前，多半不願意先行提供地址或資料，主因是怕同行採線，所以才這個不想給那個不想提供，不過現在比對系統越來越發達，資料一比對就出來了！畢竟醜媳婦最後還是要見公婆，所以現在先給資料其實越來越多仲介願意這樣做，下次詢問案件前，直接問房仲你要的需求吧！ 註：採線的意思是，就是同行也去找屋主簽委託。

▌六、仲介會不會專簽後就一黨獨大、不積極或不讓其它仲介賣呢？ Ans：是有可能的，有些仲介簽了專簽後，因想要全泡（開發銷售都是自己），把案件鎖住不開放的大有人在，但小白簽專簽一定會以屋主最大利益為原則，一定會以最開放的態度來跟同行配合，期能最快速度與最好的價錢將案件銷售出去。 ▌七、不知道仲介人厲不厲害，夠不夠專業？ Ans：其實要知道仲介人好不好、夠不夠專業，可以用以下幾個問題來詢問服務你的仲介，確定仲介在專業力、行銷力及耐心度上沒問題： 1. 專業力：房地和一稅，有沒有辦法試算及協助節稅？ 如果服務你的仲介連房地合一稅的試算都算的亂七八糟，就別說他在其他地方能有多專業了！因為房地合一稅試算跟估價有一點關係，所以房地合一稅算得不好，連帶你的估價多少有點問題，再來就是節稅的部分，這有點灰色地帶，但若你的仲介提得出來或能跟你進一步說明，表示這個仲介不簡單。 2. 行銷力：房子交給你賣，你除了品牌官網、數字網上架、FB社團外，還有哪些曝光管道？ 如果服務你的仲介行銷管道只有這三個，基本上這位仲介就是一般而已，銷售管道、曝光機會並沒有比其他仲介多，那接下來可以詢問他的FB社團PO文文案，能不能看一下，如果這位仲介的文案有進一步進行美編或為賣方做客製化的包裝，那這樣這個仲介就存在與其他仲介的差異化，就勉強還過得去。 另外~也可以請仲介提出你這間房子的亮點，看亮點就知道這位仲介會怎麼行銷你的房子，因為房子的亮點屋主一定最清楚，你自己住了這麼多年，好壞絕對比仲介清楚，所以不要再一開始提示仲介，讓仲介自己挖掘這間房子的好跟不好，也可以判斷這個仲介行銷力強或不強。 3. 耐心度：想辦法問超過5個以上的問題，看服務你的仲介有無不耐煩的感覺，從這邊可以進一步判斷你的仲介有無耐心及好不好。 ▌八、仲介費怎麼算？要支付多少？ Ans：以內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」第一條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」，一般仲介在收服務費，賣方為成交總價的4%，買方為成交總價的2%。 ▌九、房地合一稅稅金怎麼計算？ Ans：房地合一稅施行迄今，已過５年，但在台灣仍存在舊制或新舊制並行時期購入的不動產，故需請您提供不動產購入的時間當初買賣的成交價，始能協助做簡單的房地合一稅稅金計算。 ▌十、委託給仲介銷售後，能否隨時解約不賣了？ Ans：  依內政部公告之不動產委託銷售定型化契約範本第10點規定「契約非經雙方書面同意不得單方任意變更，尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過原約定服務報酬之半數。」 所以在委託仲介銷售後，在未成交前（未收斡旋金，或是收了斡旋金未達底價前），若因個人因素反悔不賣，可以終止委託契約。除了採用電話、通訊軟體（LINE）向仲介表達終止委託之意思外，應同時寄出存證信函，才能完整的確保你的權益。 至於服務費用該怎麼辦？依規定仲介公司可以檢據向委託人領取必要之仲介銷售服務費用，但最高不得超過原約定服務報酬的二分之一，但實務上多數仲介店頭多半都不會收取，但有可能會要求賣方不要停止委託，或是告知賣方，目前已經有人下斡旋在談了，很接近底價這樣的說法，那當然這個還是有破解的方法，我們可以在後面的文章在來說明怎麼做較佳。

  ▌一、專簽的房子一定要找專簽的業務買嗎？ Ans：沒有，專簽的房子還是可以找你熟悉的業務去配件！而且你找的業務一定會比較替你著想，信得過的業務你有問題請他去跟開發溝通，相對來說也會比較順利，也比較不會被話術，但前提是你得先跟這個業務有信任度，他也能幫你解決你的買房問題。 ▌二、買房找仲介幫你找會比較有優勢嗎？ Ans：如果你是還沒確定自己要什麼的買方，那買房找仲介幫你找房基本上沒有優勢，而且還可能一直被騷擾，而且一個仲介未必只服務你一個人，如果你還沒準備好就直接找仲介看屋，基本上被擺到C買的機率很高，所以如果還處於想到處看看的階段，小白會建議可以在看屋前，先告訴業務你的狀態，如果這個業務在帶看的過程中，都沒有表現出不耐煩，也很積極的為你解決買房的疑問跟問題，看屋結束後，也願意繼續回答你的買房問題，那小白就會覺得這個業務不錯，不會因為你沒有要買就不想回覆你的買房問題或不想幫忙解決你的困惑。 ▌三、議價一定要下斡旋嗎？斡旋金要下多少呢？若議價不成斡旋金可以退還嗎？ Ans： 1. 議價原則都要下斡旋才有參賽權，就跟屋主賣屋要先說他想賣多少一樣，口說無憑四個字大家應該都聽過，相信在人生旅途上，應該有機會遇過說話不算話的同事或朋友吧！？為了避免這樣的狀況發生，所以屋主也白紙黑字寫他要賣多少，那身為買方的你下個斡旋再議價應該可以吧~ 2. 我旋金市場上有2、3、5、10萬不等，小白個人來說，2000萬以內的案子都是收10萬元，除非高總價的案子才會希望買方斡旋金下超過10萬元。 3. 議價不成，斡旋金一定無息全額退還，若有仲介意圖轉斡旋金或是有扣著不還的情況，請向地政局舉發。 ▌四、買房後有漏水仲介會怎麼協助？ Ans：買屋除了重大瑕疵外，最擔心的就是漏水問題，但漏水這個問題，對屋主、仲介來說未必是一個顯而易見的瑕疵，需要配合一些天候因素才比較容易被察覺，如果屋主不說，或覺得問題不大沒反應，在未搭配天候因素的狀況下仲介未必能察覺滲漏水的狀況，其實遇到滲漏水的狀況，對仲介來說他就是個第三方協助的角色，事主還是屋主要來主導怎麼處理漏水，但多數的仲介多半沒有手段或方法來要求屋主，導致買方因感受不佳進而有可能無限上綱的要求修復滲漏處。 一個好的仲介在遇到買賣案件有TB的狀況時，小白會覺得基本的態度一定不能少，想閃想躲或沒效率的處理都會讓買方（苦主）感受很差，再來就是萬一屋主不願意出面處理時，協商的手段就變得很重要，但不管怎麼協商，小白會覺得更重要的應該是先把買方的問題解決，所以萬一屋主不處理，也應該要先與買方協調漏水找哪家防水公司來處理，所以小白的做法都是在買方告知有漏水狀況時，第一時間通知賣方外，會找熟識的抓漏師傅到現場評估漏水原因，在專業評估後與買方討論解決方案，才會跟賣方討論該如何解決，萬一賣方不願意出面處理的話，小白留在另外一篇在來說明，因為要說的有點多。 註：依照民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，講白話瑕疵就是要能夠造成這個買賣標的價值（價格），或減少這個買賣契約的預定效用，如果減少的程度，無關緊要，則不得視為瑕疵，那依照不動產賣賣的實務狀況，買賣標的物若有滲漏水，基本上不會讓房子的價值減少，也不會造成買賣契約效用的減少，所以沒辦法認定為瑕疵。 ▌五、買房還要付什麼手續費？ Ans： 賣方：除仲介服務費（成交總價4%）外，賣方還需支付土增稅；若賣屋有獲利還會有房地合一稅。 買方：除仲介服務費（成交總價2%）外，買方還需支付契稅。 買賣雙方各半：地政士費（約2-5萬）、買賣登記規費、履保費、印花稅、書狀費等。 註：契稅、土增稅仲介均可協助試算。